房产预估值是怎么估算的?影响二手房价格评估的因素有哪些?

在租赁、抵押、房屋交易、担保、商品房买卖以及销售等过程中，总是离不开对房屋的估价。不管是买房子还是卖房子，都要都房屋的价格有一个了解，这样在交易的时候才不会吃亏。那么房产预估值是怎么估算的?影响二手房价格评估的因素有哪些?

一、房产预估值是怎么估算的

1、成本法

成本积算法即是对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值以外，对于正常成本费用累积后取得一定的资本利息和合理的利润，得出房地产土地使用权价值的方法。

2、市场比较法

挑取市场上有相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

3、剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。

4、受益法

不同的地区、不同用途、类型的房地产受益率也有所不同，根据待估房地产的受益返算其价值的方法即为受益还原法。

二、影响二手房价格评估的因素有哪些

影响一套房屋价格评估的因素有很多，包括地段、建筑时间、采光、绿化、得房率、交通、商业服务、区域规划、基础设施、小区容积率等等，下面就几点详细讲解：

1、位置、地段

配套设施完善，发展成熟的地段对房价有拉高的作用。如果某个地段已经全部开发完毕，没有新项目的出现，稀缺性就会带来价值空间。一个规划完善的区域会为房产提供2%至5%的加价空间。

2、房屋使用年限与小区管理及配套设施

修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。

3、房屋朝向

同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右每平方米的落差。

4、房屋内部装修程度及其他

房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

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