赠送面积如何计算?阳台和飘窗赠送面积怎么计算?

“赠送面积”对购房者来说是一个美好的词汇，但你知道一套房子的赠送面积该如何计算吗?市场上，很多有赠送面积的房屋并不实惠，而且可能会让购房者遇到一些囧况。

一、赠送面积如何计算

此处购房指南将以一套两房两厅二卫户型为例，进行简单的计算：

该房屋建筑面积约84㎡，套内面积约72㎡，赠送范围包括阳台1(6㎡)、阳台2(7㎡)、阳台3(2㎡)以及飘窗1(2㎡)、飘窗2(2㎡)。

按照建筑面积计算规范：

阳台2属于“主体结构内的阳台(凹阳台)”，因此需要全部算入建筑面积，即不能赠送;

阳台3属于“主体结构外的阳台(凸阳台)”，计算一半面积，即赠送一半面积;

两个飘窗若结构净高在2.1米及以上，则需要将一半面积计算进销售面积内，即由原来的全部赠送变为赠送一半面积。

那么，赠送面积=阳台1面积×0.5+阳台3面积×0.5+飘窗1面积×0.5+飘窗2面积×0.5=6㎡。

二、阳台和飘窗赠送面积怎么计算

这部分主要是看开发商是否在房管局备案情况。有些开发商备案时会把阳台和飘窗写成计算一半面积(所以阳台和飘窗会计算一半面积，赠送一半面积)有些开发商备案时写好阳台和飘窗不计算面积(所以成为全赠送，验房时就不测量这部分面积)，当然房产证上也不会体现出这部分赠送面积。

购房者在买房时，经常都能看到“赠送面积”这一词汇，参观样板间时经常能看到开发商在明显位置打出诸如“拓展空间全赠送”、“此处为拓展面积，赠您一半使用面积”，等标语来吸引客户。

一般来说，“赠送面积”主要有以下几种情形：

1、“偷面积”

这里的“偷面积”并不是真的偷，而是开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范(《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013)对于计算建筑面积的相关规定，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入建筑面积或只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园、结构层高在2.2米以下的空间其面积按50%计算;部分符合条件的凸(飘)窗不计算建筑面积等)，借此提高单位面积的使用率，让购房者觉得“物超所值”。

“偷面积”实际是钻了建筑面积计算规范的空子，在同样的建筑面积上尽量多地“偷”出可使用面积。这样一来，开发商降低了税费成本，在楼盘营销时，更是可以将这所谓的赠送面积“赠”给购房者，吸引购房者购买。

2、违建面积

部分开发商的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计，违法改建得来的。销售宣传时所谓的“N+1户型”灵动空间大多是这一类型的赠送，开发商报建房屋户型为N房,但购房者实际能得到N+1房的房屋。

具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造。即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的装修公司“免费”装修改造，使得房屋实际使用面积增大。法律明确规定房地产开发企业在商品房销售后不得擅自变更规划设计，开发商通过这个手法将“锅”甩到购房者头上，一旦被相关部门查处便可金蝉脱壳，最终违规改建的苦果将由购房者承担。

3、侵权面积

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主共有面积。如常见的承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。

根据《物权法》规定，该部分空间应当属于业主共有部分，而非属于开发商所有，开发商等于是慷他人之慨，将原属于共用的部分许给一户独用。只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。