房屋所有权转移的形式有哪些?发生房产转移效果的情形以及法律程序

在现实社会中，由于近几年，我国对房地产法律进行大量的修定，颁布的有关房地产的法律和法规，司法解释，已放弃传统的民法。而关于不动产所有权转移以登记为要件的原则，向符合客观经济关系的方向发展。

一、房屋所有权转移的形式有哪些

从以上现行规定可以看出，最近几年来，我国关于房地产法律理论有了很大的发展，对房产登记的效力，作了符合实际的规定，房产登记不再是房屋所有权转移的唯一形式。根据现行规定，实际的民事关系中，至少有四种情况可以产生房产所有权转移，这四种情况是：

1、受让房产关系中根据合同规定履行完义务而实际交付房产使房产所有权转移

其根据是，有法律根据。现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》已没有必须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续的规定，可以按普通法的规定财产所有权从财产交付时起转移。

房屋买卖关系已经成立。由于受让双方当事人已经履行完合同义务，交付了房屋，整个房屋买卖关系已经终结，房产双方当事人进行过户登记仅是随附义务，不影响房屋买卖关系的成立。

出让人已丧失对房屋的占有权、使用权、收益权、处分权。由于出让人已按合同规定实际交付房产，对房屋的占有、使用、可得利益、处分都没有了，其权利也就不存在了。出让人已丧失对房屋的管理权。出让人已按合同规定实际交付房产，不仅对房屋没有了所有权，连管理的资格都没有了。

2、受让房产双方当事人进行过户登记使房产所有权转移。

3、行政行为使房产所有权转移(如房屋拆迁、税务处罚拍卖、没收等)。

4、法院裁判使房产所有权转移。

就以上四种情况分析，如果它们在同一的争议关系并列中，从整个法律理论上说，审判权是宪法赋予的国家司法最终权，包含了对行政管理权与私权关系的审查，裁判是司法最终权的体现，所以，裁判使房产所有权转移的形式效力最高。

行政管理权是宪法赋予的国家最高管理权，是公权，其效力显然高于下位特别法赋予了房产的过户登记的物权的私权效力和普通法赋予的实际交付房产使房产所有权转移物权效力，但低于国家司法最终权，因为行政权受司法权的制约，行政行为使房产所有权转移的形式效力次之，但比下位物权转移形式的法律效力高。

房产的过户登记使房产所有权转移的情况，有特别法的规定:《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，是特别法赋予了房产的过户登记的物权效力，具有较强排他性，效力再次之。

受让房产关系中尚未进行房产过户登记而实际交付房产使房产所有权转移的情况，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外)，是普通法赋予的物权效力，效力比房产的过户登记使房产所有权转移的效力又次之。四种产生房产所有权转移形式的法律效力高低是不同的，而不是发不发生房产所有权转移的问题(房产所有权转移有效无效问题是另一法律角度，在此不述)。

二、新旧法律法规的比较

传统的法律理论认为，房屋属不动产，不动产所有权转移以登记为要件，未经转移登记，所有权不转移。但是，由于社会经济的发展，经济体制改革、开放搞活取得成效，房地产法律关系也呈现出多姿多彩的情况，原来的房地产理论已不能适应房地产法律关系的发展，

原来的《城市私有房屋管理条例》第六条规定城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。第九条规定买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。

任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第十八条规定：凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。

现行《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第六十条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

现行法律放弃了原来《城市私有房屋管理条例》中关于房产过户必须登记的规定，把房地产所有权转移和登记作了分开陈述，并没有把登记作为房地产所有权转移的必须条件,只是把登记作为房地产所有权转移较明显的法律标志。

中华人民共和国建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。

中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第三十四规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。这里的规定，进一步说明权利人可以在房屋权属发生转移发生后，30日内申请转移登记。登记并不是房产所有权转移的必须条件，而是房产所有权转移的公信力问题，房产所有权转移的行政管理问题。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释的中进一步把登记的公示信赖力问题作了规定：当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。

传统的房屋未经转移登记，所有权不转移的理论，与诉讼时效理论也是相悖的。受让房产关系中尚未进行房产过户登记而实际交付房产经过两年，只要行为有效，让房人已丧失法律对实际交付房产的所有权的保护，无法拥有该房屋合法产权，该房屋合法产权当然转移。

二、发生房产转移效果的情形以及法律程序

根据相关规定，受赠房屋只有依法到房地产管理机构办理正式的房屋所有权变更登记手续后，房产赠与行为才具有法律效力，即发生房产转移的效果。具体的法律程序如下：

1、订立赠与合同

赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同，即赠与书。

2、领取契证

受赠人凭原房屋所有权证、赠与书，根据《契税暂行条例》规定交纳契税，领取契证。

3、办理公证

根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公正的联合通知》第三条规定，赠与房地产必须办理公证。

4、办理房屋所有权转移登记手续

由接受赠与房地产的受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应同时提交下列证件：①申请书;②有关当事人身份证件;③原房地产产权证;④赠与书及公证书或遗赠证明及赠与人死亡证明、遗赠证明公证书;⑤契税收据。

5、赠与人将房屋交付受赠人

这里的“交付”要以办理了房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，只是当事人之间订立了书面赠与协议，赠与人将原房屋产权证交付受赠人的，也应当认为产权已经交付，赠与成立。

但是目前一些人为了逃避城市私房买卖最高限价的规定，或为了偷逃房地产税费，或是与不符合法律规定的买受人达成交易，以赠与为名，变相买卖私有房屋，这是一种违法行为，一经查出，将由房地产管理部门没收非法所得，并视情节轻重，处以非法所得两倍以下的罚款。

综上所述，房产赠与公证了之后，是具有法律效力的，是受法律保护的，对于房产赠与，也是一种处理房产的措施，房产不一定都是要通过遗产给亲人继承的。