住宅小区车位可以买卖吗?住宅小区地下停车位所有权归属是谁?

对于大多数小区来说，都是会设立停车位的，其中对于住宅小区车位来说，是否可以出售需要根据车位的产权来决定。住宅小区车位是否可以买卖，需要根据实际情况来判定。

一、住宅小区车位可以买卖吗

1、人防车库禁止买卖。根据规定，小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有，人防工程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或者物业公司无权出售。

建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，都是属于所有业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。如果开发商占用小区内公共区域、公共道路随意划定车位出售的话，属于没有权利处分，那么就是违法行为，业主们可以起诉开发商，并且可以将车位所得可得利益用于小区所有业主。

2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。也就是说，如果开发商所售的地上车位属于规划范围内用于停放车辆的区域，并且开发商和业主在《商品房买卖合同》内对此明确表示这个车库面积没有计入公摊，并且是属于开发商所有的话，那么开发商就完全有权利出售地上车位。

二、住宅小区地下停车位所有权归属是谁

目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位;第二种是住宅小区地下停车位;第三种是楼房首层架空停车位;第四种是楼房屋顶平台停车位。

所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。

实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。关于它的使用，有学者认为该种使用权所产生的可得利益必须归全体区分所有人享有。

结合我国实际，应当由地面停车位的使用人向业主委员会(即全体区分所有人的代表机构)交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关可得利益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后，才能设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。