从带看40次卖一套到20次一套，揭开北京二手房成交率提升的真相

近日在北京城六区走访二手房市场了解到，包括朝阳大望路、东城和平里、丰台木樨园和石景山鲁谷等多个典型片区的二手房带看成交率较去年下半年都有较大幅度的提升，部分片区的带看成交率从过去的40次左右成交提升至20次左右成交，交易周期也有一定缩短。且从周成交的情况看，北京整体市场已经出现量增乏力的局面。待这部分低价房源成交后，市场将迎来横盘期。

所谓带看成交率，指的房源带看次数与成功交易的点值。因大部分的卖方会选择多家中介公司挂牌，因此并没有官方口径，更多的数据来自经纪人的口口相传。

小原是一家头部中介公司和平里片区的经纪人，据他介绍，自己服务的片区去年二手房市场的平均带看成交率大概在2.5%左右，也就是带看40次成交一次，今年开年至今，这一数据提升至5%上下。“这个数据并不是北京全市平均值，跟片区的活跃度有很大关系，我们去年带看35-40次才会成交，丰台木樨园片区就要增加到40-45次才成交，有时候会更多。”

“现在卖得快的要么是极为稀缺，要么是同比降价的。”小原以自己服务的和平里片区为例，目前比较抢手的小区为和平里中街3号院、和平新城等物业好、比较新的小区。而此前因升学大热的地坛北里、化工大院以及青年湖小学对口片区均有不同程度的回落。

在石景山区，京汉旭城一套88平方米的西南向、中间楼层两居室近期的成交报价为563万元，而在某头部中介公司的后台，去年同期户型、楼层、首套二套条件差不多的房源，成交价为590万元;在朝阳区，因教育配套曾受到家长追捧的珠江帝景近期的一套128平方米两居室成交价格约为1178万元，去年同期大致相当的房源成交价位1275万元……

小原服务的和平里片区中，此前同期成交量比较大的和平里五区、化工大院、地坛北里等，与去年同期比，大部分的报价下调了5%左右。“当然，也有不少业主要求报高的，我们一般的操作是说清楚我们对这套房子的判断、合理的报价区间、成交的可能性，比较盲目报价浪费双方的时间，但如果业主坚持高报，我们也只能尊重，但一般就不能是‘必看好房’了。”

来自机构的数据也证明了市场的不稳定：中原地产研究中心数据显示，2023年第1周(1.2-1.8)北京二手房住宅成交量仅为1777套，较上周大幅下降44.87%;第2周(1.9-1.15)重回3000套以上，达到3361套;第3周(1.16-1.22)和第4周(1.23-1.29)受春节因素影响合计成交量为1988套;第5周(1.3-2.5)、第6周(2.6-2.12)北京二手房住宅成交量呈持续上升态势，第5周二手房成交2814套，第6周为3190套。

中原地产首席分析师张大伟分析称，去年12月北京市场极端低温，当前逐渐恢复到去年正常水平。从周成交的情况看，积压需求为后续抬升奠定基础，但可以看到北京整体市场已经出现量增乏力的局面。预计到4、5月份二手房如果没有明显的政策，市场将会迎来横盘期。