签订商品房买卖合同有哪几大注意事项?签订商品房买卖合同时应注意哪些事项?

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。签订商品房买卖合同有哪几大注意事项?

一、签订商品房买卖合同有哪几大注意事项

1、注意审核土地使用权是否存在抵押

购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。

2、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件

1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。

商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。

注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”：

“一照”：即企业法人营业执照。

“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。

“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。

3、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序

大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。

4、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的

合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。

5、约定违约责任条款须详细、具体

商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。

同时，还应该约定：

规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利，才能从根本上遏制开发商恶意违约。

6、合同附件须重视

合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。

7、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料

商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

二、签订商品房买卖合同时应注意哪些事项

说真的明知道，买房是大事，但相信没有多少是认认真真把购房合同看完的，一个是太长了，二是很多你看了也不懂，所以，今天我们就帮大家梳理一下，有哪些需要特别注意的细节，你一定要仔细过目，有问题要提出来，跟对方协商，以确保自己的合法权益得到维护。

1、五证要齐全

买房前一定要确认开发商是否具有开发资质和预售许可，如果没有，就不要自投罗网了。一般要看五证，即房产五证，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其中，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》以及《商品房预售许可证》跟购房者将来办产权证有密切关系，尤其要关注这几个证件。如果证件不齐全，就不要抱有侥幸心理了，最好别买。

2、当心空白条款有猫腻

我们在签合同的时候，经常会见到在某些条款位置，会留有空白，一般都会解释说，你不用管，但往往会留下隐患，即使今天开发商不会算计你，但万一将来他遇到什么事保不齐会心生邪念，从而在这上面做手脚。

所以，我们就不能给他留这个机会。如果有特别需要注明的，双方协商好后，可以在这个空白处补上，然后尽量在文字上也不要留空白，实在没有可写的不妨用一道斜线划掉，以防开发商作弊。

3、违约责任及赔偿约定要明晰

没事最好，一旦出了问题，该如何索赔或弥补损失，这就需要在合同中体现出来，因为即使将来诉诸法律，也会以参考合同约定为准。比如退房条件是什么，延迟交房该如何赔偿，什么叫延迟交房?还有定金等规定都需要注意。

这里主要说一说，关于延期交房的问题。延期交房是非常常见的，而且在规定中也写得清楚，延期交房如何赔偿，看似一片祥和，但实际上很多细节可能都没有写清楚，何时交房。按照规定，房屋的交付使用必须达到合同约定条件，且须经过竣工验收和消防验收合格，否则，不能视为房屋已合格交付使用，自然也就达不到交房的要求了。

4、贷款批不下来处理方式

这个一定要注意，因为谁也不能保证贷款一定能批下来，原因有多种，有购房者的问题，也可能是开发商的问题。如果不在合同中约定好，很可能被开发商坑。贷款不到位，购房者就没钱，开发商就更要求你一次性支付房款，否则就要承担违约责任。

当然还有一种可能是银行的原因导致贷款无法批复，这种情况下，购房者可以要求与开发商协商解除购房合同，不需要承担违约责任，开发商也应当无条件退还购房者首付。如果是购房者个人原因，导致房贷无法审批，购房者就需要自行承担责任了。你是一次性付清房款，还是赔偿开发商。

我们不妨看一个案例，近日就有报道称，一位购房者因为银行以其小贷多、收入证明不符等原因拒绝了他的贷款。无力支付剩余购房款的当事人与开发商就首付款的退还和违约金的赔偿等问题产生了争议。买方将开发商告上法庭，要其退还首付32万元。

法院认为，买房者因自身原因无法贷款，应负全部民事责任，驳回其诉讼，经调解，开发商扣除了4万元的违约金，退还了阳先生剩余的首付款。

想说什么呢?无论是谁的责任，都要在合同中明确，否则很容易闹纠纷。购房者也要仔细看合同，你可以对不理解不明白的地方提出疑义，别签合同时不注意，出了问题大吃一惊。特别要说的是，如果觉得违约金过高，双方可以协商调减违约金。其实，除了以上内容，诸如公摊面积、补充协议、退房责任等也是需要购房者在签订合同时特别注意的。