2017-11-05 11:55:29 来源:好房网
得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。通俗来讲,得房率越高的房屋分摊的公用建筑面积(公摊面积)越小,即实现了“把钱用在刀刃上”,更具性价比。
影响得房率的因素有哪些?最具影响的是户型结构和物业类型。总的来说,方正户型产品得房率高;洋房、别墅等物业类型由于公摊面积少,得房率高。
与得房率直接相关的是公摊面积,公摊面积的来源主要包括电梯井、管道井以及分隔墙体等。一般的,就住宅而言高层得房率最低,小高层次之,多层则得房率较高。
此外,越方正的户型得房率往往越高。房屋户型结构的规划对得房率也有较大影响。户型方正的房屋对空间的利用效率更高,且室内房间的规整也避免了墙体对套内建筑面积的浪费。而不规则户型如“手枪户”、“飞碟户”、“扇形户”等则存在较大的空间浪费,得房率普遍较低。
那么,当下住宅项目得房率大多是多少?不同档次、不同城市的得房率差异在哪里?“小城市得房率高”、“大面积得房率高”、“越高档住宅得房率越高”这些说法对不对?
一、影响住宅得房率的两大因素
1、九成项目得房率70%-90%
中位数在80.1%,在2020年在售的2000多个项目得房率中位数为80.1%。其中,超过九成项目得房率位于70%-90%区间内,其中得房率在70%-80%间项目占48%。
2、一线城市得房率
超90%项目占比26%,不同能级在售项目得房率情况与总体基本一致,二线和三四线城市得房率70%-80%、80%-90%占比分别为48%、40%。
值得注意的是,一线城市得房率超过90%项目也有相对高的比例。得房率90%-100%项目占比达23%,远高于二三线城市。可见,“小城市得房率高”的说法并不正确,核心城市能够消化更多的别墅产品,高端项目得房率往往高于二三线城市。
3、越高端项目得房率越高
近七成得房率80%以上,档次越高项目得房率越高。以项目销售均价/城市成交均价作为衡量项目档次的标准,可以看到低于城市均价的项目得房率超过80%的比例均低于其他档次项目。最直观的是得房率80%-90%区间,随着项目档次的提高占比也相应提高。因此,“越高档住宅得房率越高”是有依据的。
4、大面积产品得房率高
150㎡以上超半数得房率高于80%,房屋面积越大,往往得房率越高。从在售项目不同面积段房来看,面积段越大产品得房率普遍大于小面积户型,超过150㎡户型得房率80%-90%占比已过半数,200㎡以上户型中近四成得房率超过90%。这主要由于大面积段户型往往以别墅、洋房为主,且档次已脱离刚需,舒适性为主下得房率自然较高。
120-150㎡面积段最实惠,刚需买房面积稍大一点性价比更高。聚焦作为市场成交主力的刚需产品,根据各个面积段产品在得房率75%-85%区间内的占比来看,120-150平方米占比最高,达35%。因此在购买力充裕前提下,刚需购房者买房突破主流100-120㎡面积段可获得更高的得房率,更具性价比。
二、影响得房率的因素有哪些
不同楼盘的公摊面积所占比例不同,影响因素也有很多。比较常见的如:建筑形态是板楼还是塔楼,电梯等配套设施等。
通常来讲,楼层越高、楼层结构越复杂,公摊比例也就越高。
再来看看板楼和塔楼,如果是南北通透户型的板楼,“得房率”通常在80%以上,户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话,还能省了电梯、供水设备间等公共部位。
塔楼结构可以实现一梯多户高容积率,但“得房率”通常仅为75%,因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外,一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。
除了建筑形态,个别开发商会通过其他方式提高“得房率”,在不额外增加公摊的程度上,从户内设计方面尽量扩大使用面积,撒手锏就是半封闭阳台和大飘窗。
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