法拍房的过户流程，购买法拍房存在哪些风险?

在拍卖成功后确定法院对房屋已经做了解除查封。将过户所有的资料准备好，采用书面形式交给相关部门。房屋当事人需要共同到办理处进行房屋过户手续办理，如果遇到不愿意服从判决的，将由银行申请法院强制执行过户，法院出面协调依法协助办理过户手续。

一、法拍房的过户流程

1、房产解封

第一步就是解除房产的查封。在缴纳房产全款后，我们和法院进行联系，弄清楚法院什么时候才能出协助执行裁定书，解除房产的查封。因为我们之前的尽调工作已经查清了这套房子的查封情况，知道这套房子只被一家法院查封过，因此并没有花费太多的时间。如果是多家法院查封的情况，还需要和法院进行额外的沟通。

2、房产解押

法拍房一般是由被执行人抵押在银行或者各种民间机构那里，因此在解除查封的同时，还需要将房产解除抵押，等于是给了这些房子一个自由身。在房产解封、解押之后，竞拍人就可以拿着三书等材料去缴纳税费了。

3、税费缴纳

如果拍卖之前的尽调给力的话，这一步只需要拿出银行卡刷刷刷就可以了，一般有契税、印花税、增值税等等。但如果没有仔细调查税费问题，可能就会在这一步才发现自己原来要缴纳这么多意料之外的费用。(如果公告写的买卖双方各自承担税费，那么买方只需要先行垫付，后续可以向法院申请退回)。

4、房产过户

最后就是拿着法院出具的协助执行通知书、法院委托拍卖行拍卖的委托拍卖书、法院出具的法院裁定书、被执行人资料和竞拍人资料、各项税费的交纳证明等材料完成过户。

二、购买法拍房存在哪些风险

1、存在隐藏瑕疵

一般情况下，法拍房标的的竞拍以实物现状为准，对存在的瑕疵，法院不负担保责任。竞拍公告上对房屋相关信息披露有限，不够详细的，竞买人很难全面掌握标的的情况。如果标的现状存在隐藏瑕疵、缺陷和损毁，损失均由竞买人承担。可能出现的房屋隐藏瑕疵包括涉及刑事案件的“凶宅”、利势问题、采光问题、房屋装修问题等等。

2、证件不全无法过户

最典型的就是合同房，即房屋原业主只有买卖合同，却没有房产证，也没有在房管局合同备案。这种类型不会是个户问题，影响的会是批量住户的情况，一般是开发商涉及土地税金或消防等遗留问题导致的，这样的房屋即使竞买者获得了房屋的产权，也难以办理房产证。

3、房屋被占用无法入住

房屋占用分为合法占用和非法占用。合法占用是指拍卖的标的本身带有租约且在法院查封前就已经订立租赁合同。根据买卖不破租赁的原则，要想取得房屋使用权，就必须跟承租人进行沟通协商解决。非法占用是指原业主相关人拒不搬离或原业主的其他债权人以欠钱为由占用房屋。非法占用不受法律保护，但给竞买者带来清场障碍，影响收楼。

4、户籍难以迁入

如果法拍房原业主已经入户，竞买者拿到房屋产权之后可以协商要求其迁出。但如果原业主不愿迁出，法院也声明自行解决，竞买人还是存在难以直接入户的可能性。这方面主要取决于具体城市的户籍管理政策，在广州的话，如果与原业主协商未果，可以直接带上房产证要求房屋所辖派出所给予办理户籍迁入，而原业主户籍将会被直接迁出挂空。

5、高额隐藏费用

高额隐藏费用主要涉及高额税费和长期拖欠的物业费、水电燃气费等。