商住两用房子能买吗?商住两用房适不适合购买?

在限购的城市，商住两用房非常受欢迎。但是好多人并不知道商住两用房的优缺点。

一、商住两用房子能买吗

商住两用房子能买。

1、商住两用房定义

所谓商住两用，就是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO(居家办公)住宅的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入一些写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

2、商住两用房产权年限

商住两用房的产权年限短根据《民法典》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

3、商住两用房税费

“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

4、商住两用房贷款

商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。

5、商住两用房缺点总结

入户问题+费用问题+安全问题。

缺点一：商住两用房一般不能入户

商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

缺点二：“商住两用”房生活成本高

商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

缺点三：商住两用房安全问题也值得担忧

商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等

二、商住两用房适不适合购买

商住两用房适不适合购买呢?有专业人士认为，“商住两用”房可填补一部分置业人群的购房需求。但在购买的时候一定要搞清下面几个常识问题。

商住“三宝”：价低、面积大、不限购;

首先，由于40年产权商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高(容积率越高则一块地上盖得房子越多)，所以开发商自然成本价就比较低，售价也会相应低出不少。

其次，对于这种房子，开发商往往偷面积，调高4.5米，同时隔成2层，不少美其名曰“买一层赠一层”，房本面积60平，实际居住面积可能达到120平，这对于刚工作不久的年轻人而言，确实充满“杀伤力”。最后，也是直接将不少年轻人买房拒之门外的大招——限购、限贷。

对于咱们这种无户口、不够社保的单身人士，40年产权房向你敞开大门，不仅总价合适、而且购买以后还能满足过渡型居住功能，同时又兼具一定的投资功能，如果地段靠近地铁，出租甚至比住宅更抢手，而这种公寓不少还是带装修的，省去了投资者折腾的麻烦。何乐而不为呢?总之，商住房的优点确实不少，但是相比于它的优点，缺点也是显而易见的。

1、产权40年

商住房最为人诟病的就是40年产权，那40年之后呢?据小编了解，目前还没有土地使用权期限到期的情况，也就没有先例可以参考。不过房屋中介认为，40年产权属于商业性质，年限到期需要补交土地出让金，具体是多少呢?还未知。

2、水电物业费比纯住宅高

“买得起，可是住不起。”有不少人担心商住房的水电费高昂，负担不起，这里小编要告诉大家，担忧不是没有道理，商住房的水电物业费比70年纯住宅水电费要高出不少，甚至有的商住房没有通燃气，只能用电磁炉做饭、热水器洗澡。当然，也不乏个别开发商能搞定当地政府，搞了个“民水民电”，但是这种情况是少数。所以，纠结这一点的朋友最好提前和开发商的售楼人员沟通清楚，并且将这些条款如能在购房合同中明确，以便杜绝一些开发商为达销售目的不负责任的胡乱承诺。

3、上不了户口

如果买房是为了入户，一定要谨慎考虑商住房，因为这种本来就属于商业住宅两用房，并不能入户，只能暂时有个“小窝”，想要入户还是要购买70年大产权的纯住宅房产，即使开发商和售楼人员保证可以上户口，也不要相信，毕竟上户口是派出所说了算。

4、投资提升价值慢

至于想买房投资的土豪们，这种房子的提升价值空间，在小编看来并不大。以小编原来租住的商住房为例，房东大人原价40万元购买的40平一室房，眼看周围房子都涨到2.5万元一平方米了，这个房子价格依旧岿然不动，不过租金还算比较客观，每个月2000元，一年租金2.5万，40年可就是100万啊，1.5倍的投资利润率也算不错。

5、首付比例高，只能商贷，用不了公积金

需要注意的是，商业房产的首付比例最低为50%;并且不能使用公积金贷款，只能走纯商业贷款，商业用房的贷款最高年限为10年。这无形中也会给购房者带来一定压力。

6、居住体验差

业住宅一般是高层建筑，一层十几二十户的再正常不过了，如果物业恰巧不负责任，楼道卫生、邻里关系、居住体验都会大打折扣。