商品房工程质量规范是什么?建筑基础知识

关于商品房相信大家都不陌生吧，现在许多城市都很流行买卖或者租售商品房。因为商品房的价格和用途都是可以协商的，对于消费者有许多的选择性。当然了，商品房的质量是非常重要的，许多消费者都很关注这个话题，生怕被欺骗。由于商品房不同于一般的商品，房屋结构很复杂，因此，商品房各个结构的质量标准也是不一样的。下面简单介绍一下商品房各结构的质量标准。

一、商品房工程质量规范是什么

1、墙面、地面和顶棚面层质量标准

地面空鼓面积不应大于400cm，且每自然间不多于2处;不得出现裂缝和起砂。墙面和顶棚无渗漏、空鼓、脱层、裂缝、爆灰。

2、门窗安装质量标准

外窗台净高不低于0.90m，不得有负偏差，否则应采取防护措施。外窗及周边无渗漏。推拉窗必须有防脱落装置。应使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃，玻璃上有安全认证标志。

3、栏杆安装质量标准

临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时，栏杆高度不应低于1.10m。防护栏杆的栏杆垂直净间距不应大于0.11m。栏杆应防止攀登。

4、防水工程质量标准

屋面不得有渗漏或积水现象。地面无渗漏、排水顺畅。墙面无渗漏。

5、室内空间尺寸偏差质量标准

净高负偏差不超过20mm，极差(实测值中最大值与最小值之差)不超过20mm。净开间、净进深极差(实测值中最大值与最小值之差)不超过20mm。测量地面水平度，当开间(进深)5m以内不超过20mm，当开间(进深)超过5m时每延米不超过5mm。带装修标准另定。

6、给排水工程质量标准

给水管道、阀门、水嘴等无渗漏;排水管灌水后管道及接口无渗漏。管道坡向正确、无倒坡。地漏的水封高度不得小于50mm或设置存水弯。伸缩节设置必须符合设计或规范要求(间距不大于4m)，高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火圈或防火套管。在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。

7、电气工程安装质量

漏电保护装置动作灵活可靠，动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s;接线整齐，回路编号齐全，标识正确;接地连接可靠。开关、插座面板应紧贴墙面，安装牢固;相位正确;接地可靠。

商品房的资格审定：

根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定，房地产开发公司应具备以下条件:

有符合公司法人登记的名称和组织机构。有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。注册资金100万元以上，且流动资金不低于100万元。

有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员法律、法规规定的其他条件:根据以上条件，城市房地产开发企业必须持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》，进行房地产预售必须持有房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》等。

《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件，但不是有了法人营业执照就可以进行房地产开发，因此审查房地产开发商的资格不仅是看其有无《企业法人营业执照》，而是要看《营业执照》上的注册资金等登记项目是否符合《城市房地产开发管理暂行办法》规定的最低标准;同时查看《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业的资质分为五个等级，只有一、二、三、四级企业才能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在该地区从事村镇房地产开发经营。

因此，审查开发商的资格不能只从形式上看其有关证件是否齐全，更应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。购房者一般应尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。

商品房交房验收要特别注意审核以下几项：

房屋是否有质检站核发的房屋质量合格证明。

高层住宅楼生活供水系统是否有具有卫生防疫部门核发的用水合格证。

高层住宅楼电梯是否有具有劳动部门核发安全运行合格证。

高层住宅楼消防供水系统是否有经过消防部门的检验合格。

商品房交房验收做质量检查时首先要检查房屋有无裂缝。

一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈四十五度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题，承重墙若有裂缝并贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在严重的质量问题。检查房屋有无倾斜，房屋有无倾斜的检测，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

二、建筑基础知识

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和(在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格)。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积。公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积，套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数。

11、容积率：总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高，单价低、品质低)

12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式：植被垂直面积/占地面积*100%

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。绿化覆盖率>绿化率(绿化所占面积)>绿地率。

15、得房率：套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积，套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。

17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙(四面不能动，梁柱都不能动)。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。钢筋结构：60-80年，砖混结构：40-60年，砖木结构：30-50年，其他：15年以下。

26、土地计量单位：1平方公里=100万平方米(km2)，1公顷=1万平方米(hm2)，1公顷=15亩，1亩=667平方米

27、住宅的楼层划分的规定：低层住宅为：1-3层，多层住宅为：4-6层，中高层住宅：7-9层，高层住宅为：10-30层，超高层住宅为：40层以上。