小产权房与商品房有哪些区别?购买小产权房的风险?

小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，小产权买卖不受法律保护;而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。购买小产权房拿不到国家颁发的办理房产证、土地使用证、契税证;而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、可得利益等权利;商品房具有。买小产权房不能办理贷款，只能一次性或分期付款;而购买商品房可以办理按揭贷款，满足条件的还可以办理公积金贷款。

一、小产权房与商品房有哪些区别

1、小产权房屋买卖不受国家法律保护;而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。

2、小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证;而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。

3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、等权利;商品房具有房屋所有、转让、处分、等权利。

4、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款;而购买商品房可以办理按揭贷款。

二、购买小产权房的风险

1、小产权房买卖合同一般无效

小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。

根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

2、小产权房无法办理两证

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。

3、小产权房不能转让

小产权房由于没有房产证，不能进入正常的三级市场进行流转。据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

4、拆迁无法得到补偿

小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证;购房后如果遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。

5、房产无法抵押、贷款

购买小产权房需要一次性付款，不能按揭;买入后，房子无法抵押。

小编提醒，小产权房价格虽然便宜，但是购买时风险比较大，如果想要购买小产权房，请谨慎做决定，避免陷入房产纠纷，到头竹篮打水一场空。